Renouvellement bail commercial

Renouvellement bail commercial

L’article L 145-10 du Code de commerce dispose qu’« à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation… Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

La troisième Chambre civile de la Cour de cassation a eu à se prononcer sur le point de savoir si l’acceptation de principe du renouvellement du bail résultant de l’absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement formée par son locataire faisait obstacle à l’exercice ultérieur par le bailleur du droit d’option, qui lui offre la possibilité de refuser de renouveler le bail en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

En matière de baux commerciaux, l’existence de ce droit d’option du bailleur est justifiée par le fait que les parties ne sauraient être liées sans un accord sur le montant du loyer renouvelé. Ainsi, le bailleur peut rétracter son accord en invoquant un motif grave et légitime de refus de renouvellement, à condition que ce motif ait été inconnu du bailleur au moment où il a proposé ou accepté le renouvellement, ou encore que ce motif soit né après l’initiative des parties.

En l’espèce, le locataire avait délivré le 11 avril 2006 à son bailleur un congé avec une demande de renouvellement.
Le bailleur ayant gardé le silence pendant le délai de 3 mois prévu par l’article L 145-10 du Code de commerce, le preneur avait considéré que le bail commercial se trouvait renouvelé.

Mais, plus d’un an et demi après la délivrance du congé par le preneur, le bailleur fit délivrer un congé « déniant en raison de la persistance des manquements visés à une sommation antérieure, tout droit des locataires au renouvellement du bail échu le 30 septembre 2006 et à une indemnité d’éviction ».

Le bailleur estimait que tant qu’une décision judiciaire définitive n’était pas acquise concernant le renouvellement du bail, il avait la possibilité de notifier un congé avec refus de renouvellement du bail, sans être tenu de verser une indemnité d’éviction aux locataires au regard de la gravité des motifs invoqués.

Dans un arrêt du 8 avril 2014, la Cour d’appel de Reims rejetait la demande du bailleur estimant que « l’article L. 145-11 du code de commerce prévoit que si le bailleur, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail, il doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 dudit code ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10 faire connaître le loyer qu’il propose ».

Ainsi, la Cour d’appel estimait qu’aucune demande de modification du loyer n’ayant été formée à l’occasion de la demande de renouvellement du congé, l’acquiescement du bailleur valait pour le renouvellement du bail et la fixation du loyer.

En conséquence, le silence conservé par le bailleur ne faisait pas obstacle à l’exercice par ce dernier de son droit d’option, tant que les parties n’étaient pas convenues d’un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Ainsi, contrairement à la position de la Cour d’appel, la Haute juridiction estime que le silence du bailleur emporte accord uniquement sur le principe du renouvellement mais en aucune façon sue le montant du loyer renouvelé.

Précédemment, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà décidé dans un arrêt du 4 mai 2011 [2] que si le bailleur, qui avait répondu tardivement à une demande de renouvellement émanant du preneur, était réputé avoir accepté le principe du renouvellement, il n’était pas privé du droit de demander la fixation d’un nouveau loyer.

De ce fait, nonobstant le fait que la loi prévoit une procédure d’échanges de position entre bailleur et preneur dans un délai imparti, le silence du bailleur se révèle ambigu, révélant savoir :

  • Un accord provisoire sur le renouvellement du bail,
  • Un refus provisoire sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Ainsi, contrairement à ce que pourrait laisser penser l’article L 145-10 du Code de commerce, qui ne dit mot…ne consent pas (définitivement).

Lors la procédure de renouvellement du bail, que l’initiative de renouveler le bail provienne du bailleur ou du preneur, le preneur demeurera donc dans l’incertitude…pendant deux années.

En effet, une fois la prescription biennale acquise, à défaut d’action judiciaire de l’une des parties, le renouvellement du bail interviendra aux charges et conditions du bail expiré et au prix en vigueur à sa date d’expiration, sans possibilité de recours du bailleur.

Le congé pour les baux commerciaux

Baux commerciaux : le congé

De nombreuses formalités liées au bail commercial doivent être faites par acte d’huissier de justice. C’est notamment le cas du congé, qu’il émane du bailleur ou du locataire, et ce par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil.

Quelles que soient en effet les dispositions du bail, qui peuvent par exemple prévoir que le congé serait notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, cette formalité doit être accomplie par acte extrajudiciaire.

Le statut des baux commerciaux est régi par les dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce.

Il est notamment expressément prévu que le bail commercial a une durée minimum de 9 ans.

Le locataire dispose toutefois de la possibilité de mettre fin au bail à l’expiration de chaque période triennale (article L 145-4).

S’agissant du congé, qu’il émane du locataire (en fin de bail ou à l’expiration d’une période triennale) ou du bailleur, il est prévu par l’article L 145-9 que « les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance », surtout, « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire ».

Cette rédaction est issue de la loi LME du 4 août 2008. Antérieurement, le congé devait être donné selon les usages locaux (et au moins 6 mois à l’avance).

Nécessité du congé :

Le texte est clair : le bail ne peut prendre fin que par l’effet d’un congé.

A l’issue du bail, il ne s’opère pas de renouvellement automatique, comme par exemple pour les baux d’habitation.

A défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction, et pour une durée indéterminée.

Du point de vue du locataire :

Le locataire peut se trouver dans différentes situations.

Soit il souhaite purement et simplement mettre fin au bail et quitter les lieux, auquel cas il doit signifier (acte d’huissier de justice) au bailleur son congé pour l’une des dates prévues (soit expiration d’une période triennale soit fin du bail) en respectant les dispositions légales.

Soit il souhaite au contraire obtenir le renouvellement de son bail commercial qui on l’a vu ne se renouvelle pas automatiquement.

Dans ce cas, il doit, si le bailleur n’a pas de son côté donné congé, solliciter le renouvellement de son bail et ce par acte d’huissier de justice.

Le droit au renouvellement est consacré par la loi : on parle de propriété commerciale.

Toutefois, le bailleur peut de son côté souhaiter fixer un nouveau prix.

Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour répondre à la demande de renouvellement de bail, et sa réponse doit elle aussi être formulée par acte extrajudiciaire (voir sur le site à ce sujet la note suite à l’arrêt rendu le 11 juin 2008 par la Cour de Cassation).

Du point de vue du bailleur :

La situation est plus complexe pour le bailleur car d’une manière générale, il ne peut s’opposer au renouvellement du bail, sans offrir d’indemnité à son locataire.

Toutefois, et notamment pour voir modifier le montant du loyer, le bailleur peut avoir intérêt à notifier un congé en offrant le renouvellement du bail à de nouvelles conditions financières.

L’évolution du prix du loyer est toutefois strictement encadrée et le locataire dispose de son côté de la possibilité de négocier ou de contester le montant proposé.

Le bailleur peut également avoir certains griefs à l’égard de son locataire et souhaiter mettre fin purement et simplement au bail, sans offrir d’indemnité.

Les huissiers de justice pratiquent très régulièrement cette matière et que vous soyez bailleur ou locataire, ils peuvent vous apporter de précieux conseils ainsi que régulariser la rédaction et la délivrance de vos actes extrajudiciaires.